De directie van ZIB Crowdfunding is van mening dat de hieronder vermelde factoren de meest significante risico’s vormen die verbonden zijn aan de verstrekking van een Geldlening ten behoeve van dit Project. Deze risico’s kunnen elkaar versterken. De risico’s zijn in algemene aard gelegen in de waardeveranderingen van het Vastgoed als gevolg van wijzigingen in vraag- en aanbodverhoudingen, algemene economische ontwikkelingen, (kwaliteit van) de Huurder, rentestand en inflatie. Het is echter niet uit te sluiten dat andere, niet beschreven risico’s, zich op enig moment voordoen die van invloed zijn op het rendement en de vermogenspositie van de Geldnemer. ZIB Crowdfunding garandeert dan ook niet dat de opgenomen risicofactoren een volledig overzicht vormen van de potentiële risico’s verbonden aan het verstrekken van een Geldlening.
De risico’s van de te verstrekken financiering worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet, dan zou dit van invloed kunnen zijn op de geprognosticeerde cashflow en het rendement. Als gevolg hiervan kunnen de rentebetalingen en aflossingen niet of later door de Geldnemer worden uitbetaald en kan het zijn dat Geldgevers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Dit geldt voor alle hieronder genoemde risico’s.
Huurrisico
Het huurrisico is onder meer het risico dat de Huurder haar verplichtingen uit de Huurovereenkomst niet nakomt waardoor de huurrelatie tussen Verhuurder en Huurder wordt verbroken en er (tijdelijk) geen nieuwe huurder gevonden kan worden, danwel dat de Huurder bereid is tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door de Verhuurder wordt geaccepteerd. In dit kader tekent Roompot Holding B.V. mee op het huurcontract ter zekerstelling van nakoming van de huurverplichtingen op basis waarvan de financieringslasten kunnen worden nagekomen.
Debiteurenrisico
Dit betreft het risico dat de Huurder niet aan de betalingsverplichting(en) jegens Verhuurder kan voldoen waardoor de Huurovereenkomst wordt ontbonden. In dit kader tekent Roompot Holding B.V. mee op het huurcontract ter zekerstelling van nakoming van de huurverplichtingen op basis waarvan de financieringslasten kunnen worden nagekomen.
Renterisico
ZIB Crowdfunding zal aan Bruinisse Vastgoed een Geldlening verstrekken waarover rente is verschuldigd gedurende de gehele duur van de Geldlening en vanaf het moment dat de Geldlening wordt verstrekt. De rente bedraagt 4% (op jaarbasis, enkelvoudig, vóór belasting), verhoogd met een rente van 1% op jaarbasis bij aflossing. De rente wordt achteraf per kwartaal uitbetaald, op de eerste werkdag na afloop van het kwartaal, voor het eerst per 2 april 2018.
De rente bij aflossing 1% (enkelvoudig per jaar) wordt per halfjaar uitgekeerd op de eerste werkdag na afloop van het halfjaar, voor het eerst per 2 juli 2018. De afspraken gelden voor de gehele duur van de overeenkomst. Op de Geldlening is op basis van de gemaakte afspraken voor Geldgevers geen sprake van een renterisico anders dan onder invloed van andere in dit hoofdstuk genoemde risico’s.
Onderhouds- en vervangingsrisico
Bij Vastgoed is de staat van onderhoud van belang. Gegeven het feit dat het Vastgoed bij aanvang van de huurperiode geheel gerestyled wordt en op basis van de Huurovereenkomst de onderhouds- en vervangingskosten voor rekening en risico van de Huurder komen, is dit risico gedurende de Looptijd van de Huurovereenkomst beperkt. Indien de Huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet, komt het onderhoud en de vervanging voor rekening en risico van de Verhuurder.
Aansprakelijkheidsrisico
ZIB Crowdfunding en de Geldgevers zijn niet aansprakelijk voor handelingen van Geldnemer. De aansprakelijkheid die Bruinisse Vastgoed heeft uit hoofde van de verhuur van het Vastgoed aan Roompot Recreatie Beheer B.V. is vanwege de ‘triple-netto’ Huurovereenkomst grotendeels uitgesloten.
Inflatierisico
In de prognose van Bruinisse Vastgoed is uitgegaan van inkomsten op basis van het uitdienen van de Huurovereenkomst met Roompot Recreatie Beheer B.V. Daarin is geregeld dat de huur gedurende de gehele Looptijd jaarlijks met 1,5% zal worden geïndexeerd. Voor de kosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan, overeenkomstig een geschat inflatiecijfer (1,5%) voor de komende jaren. De kosten die aan inflatie onderhevig zijn, kunnen uiteindelijk afwijken waardoor de cashflow van Bruinisse Vastgoed kan worden beïnvloed.
Uittredingsrisico
Mede vanwege regelgeving is verhandelbaarheid van de vorderingen van Geldgevers uitgesloten. Dit betekent dat de door de Geldgevers verstrekte financiering in beginsel voor de gehele duur van de Geldlening (15 jaar) vastligt. Door aflossingen zal het uitstaande saldo gedurende de looptijd van de Geldlening afnemen en is het mogelijk dat de werkelijke looptijd korter is dan 15 jaar.
Er is tevens sprake van een zogenoemd “lock-up risico”. Dit is het risico dat de vorderingen van de Geldgevers niet direct en op ieder gewenst moment zijn om te zetten in liquide middelen. Alleen doordat er sprake is van aflossingen worden de door de Geldgevers verstrekte financieringen periodiek en ten dele liquide gemaakt. De Geldgever kan zich aanmelden om voor (gedeeltelijke) terugbetaling van de Geldlening in aanmerking te komen (voor werkwijze zie Hoofdstuk 5.3).
Informatierisico
Dit betreft het risico dat de door ZIB Crowdfunding, en/of Bruinisse Vastgoed verstrekte informatie onjuist en/of verouderd en/of onvolledig is. ZIB Crowdfunding heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van deze informatie.
Juridisch risico
Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit Informatie Memorandum, is een groot aantal partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat zich onvoorziene omstandigheden kunnen voordoen.
Risico van projectwijziging
ZIB Crowdfunding kan na verstrekking van de Geldlening worden geconfronteerd met onvoorziene omstandigheden waardoor de uitgangspunten, waarvan bij de samenstelling van dit Informatie Memorandum is uitgegaan, zijn gewijzigd. In het geval deze omstandigheden zich voordoen, zal ZIB Crowdfunding naar bevind van zaken handelen en alsnog naar beste kunnen meewerken aan de uitvoering van het Project, op basis van de alsdan nieuw ontstane uitgangspunten. Daarbij zal zoveel mogelijk gehandeld worden om de doelen, in de geest van hetgeen in dit Informatie Memorandum is vermeld, te realiseren.
Exploitatierisico
In de prognose is uitgegaan van inkomsten bij de Geldnemer op basis van het uitdienen van de Huurovereenkomst met Roompot Recreatie Beheer B.V. Daarin is geregeld dat gedurende de looptijd van de Huurovereenkomst de huur jaarlijks met 1,5% zal worden geïndexeerd. Voor de kosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan, overeenkomstig een geschat inflatiecijfer (1,5%) voor de komende jaren. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen in de cashflow optreden tijdens de looptijd van de Geldlening.
Onverzekerbare risico’s
Het risico bestaat dat natuurrampen, atoomreacties, vliegtuigrampen, oorlog, terreur, etc. het Vastgoed beschadigen en daarmee de verhuur- en/of verkoopopbrengsten vertragen of verminderen. Bovendien kan dit hoge herstelkosten met zich meebrengen of het Vastgoed geheel of gedeeltelijk vernietigen. Het Vastgoed wordt door de Huurder op de in Nederland gebruikelijke manier tegen deze risico’s verzekerd. Verzekeringsmaatschappijen sluiten echter delen van deze risico’s nadrukkelijk uit. Calamiteiten die niet of niet tegen marktconforme condities verzekerbaar zijn, blijven (in)direct voor risico van de Geldnemer.
(Rest)waarderisico
Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van het Vastgoed bij vervreemding lager ligt dan het totaal van de gedane investeringen. Waardeschommelingen doen zich meestal voor bij wijzigende marktomstandigheden (vraag en aanbod). Daarnaast hebben onder meer de volgende factoren invloed op de waarde: inflatie, rentestand, onderhoud, planologische ontwikkelingen, courantheid etc. Dit risico wordt voor de Geldgevers beperkt door de volledige aflossing uit de huurstroom binnen de looptijd van het huurcontract alsmede door de te vestigen zekerheden in combinatie met de mede-aansprakelijkheid van Roompot Holding B.V. voor nakoming van Geldgevers de huurverplichtingen.
Milieurisico
Het is Geldnemer niet bekend dat er feiten zijn waaruit blijkt dat het Vastgoed is verontreinigd met giftige, chemische, nucleaire en/of radiologische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging op grond van de nu geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak en/of vergunningen aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. Geldnemer heeft verklaard dat door daartoe bevoegde instanties geen verbeteringen, herstellingen of andere voorzieningen (waaronder begrepen onderzoeks- en saneringsaanbevelen) aan het Vastgoed zijn voorgeschreven. Het verlenen van een omgevingsvergunning of een “verklaring van geen bezwaar” is ter competentie van de overheid. Op basis van de huidige wetgeving garandeert Bruinisse Vastgoed dat de bodem voor het beoogde gebruik en bestemming geschikt is.
Wetgevingsrisico
Een onzekere factor bij het investeren in Vastgoed is de politiek. Wijziging van bepalingen ten aanzien van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben in het verleden de nodige gevolgen gehad. Hoewel er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving in Nederland (inclusief jurisprudentie) de komende jaren gewijzigd zal worden. Dit zou mogelijk juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de Geldnemer tot gevolg kunnen hebben.
Risico’s met betrekking tot toekomstverwachtingen
In dit Informatie Memorandum worden toekomstverwachtingen gepresenteerd die zijn gebaseerd op aannames, verwachtingen en informatie die per november 2017 ter beschikking staan van ZIB Crowdfunding. Iedere (potentiële) Geldgever dient te beseffen dat men deze toekomstverwachtingen met de nodige voorzichtigheid moet interpreteren. ZIB Crowdfunding heeft niet de intentie of de verplichting de toekomstverwachtingen na verschijning van dit Informatie Memorandum aan te passen anders dan dat zij verplicht is volgens de van toepassing zijnde wet- of regelgeving.
Risico van belangenverstrengeling
In de samenwerking en de transacties met de bij ZIB Crowdfunding, Bruinisse Vastgoed en Roompot Recreatie Beheer B.V. betrokken partijen is niet uit te sluiten dat deze samenwerking en/of transacties kunnen leiden c.q. hebben geleid tot mogelijke belangenverstrengeling (onder meer m.b.t. directievoering, stemgerechtigdheid, leveringen, verrichten van werkzaamheden etc.). Dergelijke samenwerking of transacties vinden onder marktconforme voorwaarden plaats en, indien dat niet het geval zou zijn, wordt aan de Geldgevers opgave van redenen voor de anders dan marktconforme voorwaarden gedaan.
Nederlandse economie
Het is in het algemeen mogelijk dat, ten gevolge van gewijzigde economische vooruitzichten, een conjunctuurdaling en/of een overaanbod van gelijksoortig vastgoed, de (huur)prijzen zullen dalen. Dat is bij deze investering afgedekt door een langlopende huurovereenkomst aan te gaan met een vaste huursom met indexering.
Spreidingsrisico
ZIB Crowdfunding verstrekt een Geldlening in het Vastgoed dat verhuurd gaat worden aan Roompot Recreatie Beheer B.V. Er is geen sprake van een gespreide belegging. Door deze beperkte spreiding lopen de Geldgevers risico.
Alle hierboven genoemde potentiële risico’s kunnen van invloed zijn op de geprognosticeerde cashflow en het rendement van de Geldnemer. Als gevolg daarvan kunnen de rentebetalingen en aflossingen niet of later door de Geldnemer worden uitbetaald en kan het zijn dat Geldgevers minder rente krijgen of minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd.
Villa's Aquadelta Bruinisse opgeknapt met crowdfunding ZIB