Juli 2022 ● Estea Noorderlicht C.V. afgerond
Per juli 2022 is het project beëindigd. Alle investeerders zijn geïnformeerd over deze afwikkeling en hebben aanvang juli hun (resterende) deelnamebedrag, de rente tot een met 30 juni 2022 en een extra rentevergoeding van 1 juli tot en met 31 december 2022 uitbetaald gekregen.
Het Project
Estea Noorderlicht C.V. is in november 2019 opgericht en de commanditaire vennoten zijn op 29 mei 2020 toegetreden. Het fonds heeft geïnvesteerd in de aankoop van de 'Noorderlicht Vastgoedportefeuille'. De totale investering van € 74.925.000 is als volgt gefinancierd: een Achtergestelde Lening ad. € 9.825.000, Uitgifte participaties ad. € 20.100.000 en een bancaire financiering van € 45 miljoen. De Noorderlicht Vastgoedportefeuille betreft wooncomplexen met in totaal 1.061 overwegend sociale (zorg)woningen, gelegen in de provincie Groningen.
Financiële cijfers
Bekijk hier de halfjaarcijfers
Bekijk hier de jaarcijfers
Wat zijn de belangrijkste risico's voor u als investeerder?
Leegstandsrisico
Het leegstandsrisico is het risico dat één of meerdere vastgoedobjecten uit de Noorderlicht Vastgoedportefeuille leeg komen te staan. Deze situatie kan zich voordoen indien huurcontracten aan het einde van hun looptijd door de huurders niet worden verlengd. In de Noorderlicht Vastgoedportefeuille vervallen in de eerste periode van vijf jaar een drietal huurcontracten met zorginstellingen die ieder tussen circa 10% tot 13% van de totale huuropbrengst uitmaken. Indien één van deze zorginstellingen het huurcontract niet verlengd zal dit financiële consequenties hebben voor het Fonds, namelijk dat de huurinkomsten met 10% tot 13% zullen afnemen. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden waarbij onduidelijk is hoelang deze situatie zal duren. In die tijd zullen er geen huurinkomsten worden gerealiseerd in het desbetreffende complex. Ook bestaat het risico dat in een nieuw af te sluiten huurcontract, als gevolg van een veranderde markt, een lagere huurprijs wordt opgenomen dan in de huidige huurcontracten. Mogelijk leidt genoemde situatie bovendien tot hogere kosten voor het Fonds bijvoorbeeld doordat zij extra kosten moet maken voor aanpassingen aan het Vastgoed om nieuwe huurders te kunnen aantrekken.
Inflatierisico
In de prognose van het Fonds is uitgegaan van inkomsten op basis van de huurovereenkomsten. Als uitgangspunt is gerekend met een jaarlijkse huurstijging van 1,5%, met uitzondering van een bedrag van € 1.000.000 aan huurinkomsten waarbij conform huurovereenkomst geen indexatie mogelijk is. Het risico bestaat dat de daadwerkelijke stijging van de inkomsten lager zal zijn dan 1,5%. Een belangrijke kostenpost betreft de uitgaven voor onderhoud en vervanging die voor rekening en risico van de verhuurder komen. Door Vestia is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld. In de exploitatieprognose van het Fonds is met de kosten voortkomende uit het MJOP rekening gehouden incl. een kostenstijging, overeenkomstig het geschat inflatiecijfer (2,0%) en een opslag voor Algemene Kosten van 10,0%. Het risico bestaat dat deze kosten hoger uitvallen dan begroot. Voor de overige kosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan, eveneens overeenkomstig een geschat inflatiecijfer van 2,0%. De werkelijk kosten kunnen negatief afwijken van de inschattingen en de inflatie kan hoger zijn dan de geschatte 2,0%, hetgeen een negatieve impact heeft op de cashflow van het Fonds. Dit kan tot gevolg hebben dat Participanten een lager rendement realiseren of langer moeten wachten op terugbetaling van hun inleg.
Politieke beleidswijzigingen omtrent Zorgsector
De Uitgevende Instelling investeert via het Fonds in zorgvastgoed. De inkomsten die het Fonds genereert bestaan uit de huurinkomsten van het Vastgoed. Bewoners van het Vastgoed worden vanuit de overheid op diverse wijzen gecompenseerd voor de specifieke kosten die zij maken, waaronder begrepen woonlasten. Indien de overheid besluit het thans geldende compensatiestelsel te wijzigen, iets wat in het huidige politieke klimaat niet ondenkbaar is, kan dat invloed hebben op de mogelijkheid van bewoners om te blijven wonen in het Vastgoed. Dit geldt zowel voor huidige als toekomstige bewoners van het Vastgoed. Dit kan een invloed hebben op de huurinkomsten die het Fonds genereert. Politieke beleidswijzigingen kunnen derhalve van invloed kunnen zijn op de mogelijkheden van het Fonds om aan haar verplichtingen jegens de Participanten te voldoen.
Een overzicht van alle risico's vindt u in het Informatie Memorandum (hoofdstuk 12).
