Investeren in vastgoed in Amsterdam: waar moet je als belegger op letten?

Amsterdam spreekt veel beleggers aan. Niet alleen vanwege de herkenbaarheid van de stad, maar vooral vanwege de combinatie van schaarste, vraagdruk en locatiekwaliteit. Voor een belegger is het daarbij belangrijk om verder te kijken dan alleen het verwachte rendement. De onderliggende vastgoedmarkt, de kwaliteit van de locaties, de financieringsstructuur en de zekerheden bepalen samen het risico-rendementsprofiel van een investering.

In dit blog gaan we in op de belangrijkste aandachtspunten bij investeren in vastgoed in Amsterdam. Daarbij kijken we naar de marktpositie van Amsterdam, het belang van locatie, de rol van zekerheden en de risico’s die een belegger moet meewegen.

Waarom blijft Amsterdam een interessante vastgoedmarkt?

De Amsterdamse vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een structurele vraag naar woon- en werklocaties, terwijl uitbreiding binnen de bestaande stad begrensd is. De gemeente Amsterdam heeft de ambitie om jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw te nemen, maar uit de jaarrapportage over het Woningbouwplan 2022-2028(1) blijkt dat in 2024 4.541 woningen in aanbouw zijn genomen. De realisatie blijft daarmee achter bij de ambitie, mede door gestegen bouwkosten, rente en andere marktontwikkelingen.

Ook aan de gebruikerskant blijft de vraag naar kwalitatieve woon- en werklocaties aanwezig. In de kantorenmarkt wijzen marktanalyses op een oplopende schaarste aan duurzame kantoren op toplocaties. Cushman & Wakefield(2) constateert dat vooral grotere kantoorgebruikers zich bewust zijn van de beperkte beschikbaarheid van duurzame kantoren op gewilde locaties. NVM Business(3) ziet daarnaast dat de grote steden een voortrekkersrol vervullen in de commerciële vastgoedmarkt, met Amsterdam als koploper in de kantorenmarkt.

Voor beleggers betekent dit dat Amsterdam niet als één uniforme markt moet worden bekeken. Er is een duidelijk verschil tussen toplocaties en de bredere Nederlandse vastgoedmarkt. Goed bereikbare locaties met een sterke functiemix, voorzieningen en historische aantrekkingskracht kunnen een andere marktpositie hebben dan minder centrale of minder courante locaties.

Dat is relevant voor wijken als Oud-Zuid en Oud-West. De Woningwaardekaart(4) van de gemeente Amsterdam laat zien dat woningwaarde per vierkante meter sterk samenhangt met factoren zoals voorzieningenniveau, nabijheid van het historische centrum, openbare ruimte, gebouwtype en woonmilieu. Juist deze factoren dragen bij aan de relatieve waardevastheid van deze gewilde buurten in Amsterdam.

Vastgoedrendement draait niet alleen om huurinkomsten

Bij vastgoed wordt rendement vaak direct gekoppeld aan huurinkomsten. Dat is logisch, maar het is niet het volledige verhaal. De kwaliteit van de locatie, de courantheid van het vastgoed, de verhuurbaarheid, de onderhoudspositie en de financieringsstructuur zijn minstens zo belangrijk. Een object op een sterke locatie kan een andere risicopositie hebben dan een object met een vergelijkbaar direct rendement op een minder courante plek.

Voor beleggers is daarom de vraag niet alleen: welk rendement wordt geboden? Minstens zo relevant is: waar komt dat rendement vandaan, welke zekerheden staan daartegenover en welke risico’s kunnen de kasstromen of waardeontwikkeling beïnvloeden?

Investeren in vastgoed zonder zelf vastgoedbeheer

Een directe belegging in vastgoed vraagt tijd, kennis en actief beheer. Denk aan het beheer van verhuur, onderhoud, verduurzaming, financiering en administratieve verplichtingen. Voor beleggers die rendement willen behalen met vastgoed, maar niet zelf verantwoordelijk willen zijn voor het beheer, kan een gestructureerde vastgoedfinanciering een alternatief zijn.

Daarbij investeert de belegger niet rechtstreeks in een pand, maar in een financieringsstructuur die is gekoppeld aan vastgoed. Dat kan bijvoorbeeld via obligaties. Het voordeel is dat de belegger niet zelf operationeel betrokken is bij het vastgoedbeheer. Tegelijkertijd blijft het belangrijk om goed te beoordelen hoe de structuur is opgebouwd, welke zekerheden zijn verstrekt en welke partijen betrokken zijn.

Wat maakt een vastgoedinvestering robuust?

Een robuuste vastgoedinvestering rust niet op één element. Het gaat om de samenhang tussen locatie, onderpand, looptijd, financieringsstructuur, kasstromen en zekerheden. Voor een rationele belegger is vooral van belang of het project voldoende inzicht geeft in de manier waarop rente en aflossing kunnen worden voldaan.

Zekerheden spelen daarbij een centrale rol. Denk aan hypotheekrechten op vastgoed, borgstellingen, verpandingen of een voorrangspositie binnen een investeringsstructuur. Zulke zekerheden nemen risico’s niet weg, maar kunnen wel bijdragen aan een sterkere positie van beleggers als een project anders verloopt dan verwacht.

Ook de looptijd verdient aandacht. Een kortere looptijd kan voor beleggers overzichtelijker zijn, omdat het kapitaal voor een beperktere periode wordt vastgelegd. Daar staat tegenover dat ook bij kortlopende investeringen risico’s blijven bestaan, bijvoorbeeld rond herfinanciering, verkoopbaarheid of marktomstandigheden op het moment van aflossing.

Bij project Investment Amsterdam wordt bijvoorbeeld gewerkt met hypotheekrechten op de vastgoedportefeuille en een voorrangspositie van participaties A binnen de structuur. Daarmee ligt de nadruk niet alleen op rendement, maar ook op de zekerheden die aan de investering zijn gekoppeld.

Wat zijn de belangrijkste risico’s bij vastgoed?

Elke vastgoedinvestering kent risico’s. Denk aan leegstand, dalende vastgoedwaarden, stijgende rente, lagere verkoopopbrengsten dan verwacht, hogere onderhoudskosten of vertraging in herfinanciering. Ook macro-economische ontwikkelingen kunnen invloed hebben op de vastgoedmarkt en op de financierbaarheid van projecten.

Juist daarom is het belangrijk dat een belegger niet alleen naar het verwachte rendement kijkt, maar ook naar de risico’s, de looptijd, de zekerheden en de positie van de investering binnen de totale structuur. Het expliciet benoemen van risico’s maakt een investeringspropositie niet zwakker, maar juist transparanter.

Investment Amsterdam: vastgoed op schaarse locaties

Voor beleggers die waarde hechten aan een duidelijke investeringsstructuur, zijn naast rendement ook locatiekwaliteit, looptijd en zekerheden van belang. Investment Amsterdam sluit hierop aan met een vastgoedportefeuille op schaarse locaties in Amsterdam, waaronder Oud-Zuid en Oud-West. De investering wordt ondersteund door hypotheekrechten op de vastgoedportefeuille en kent een relatief korte looptijd van circa vier jaar.

Wilt u meer weten over de opbouw van de investering, de zekerheden en de risico’s? Bekijk dan de projectinformatie van Investment Amsterdam en beoordeel of deze propositie past binnen uw beleggingsdoelstellingen en risicoprofiel.